השקעות בנדל"ן מניב ופרויקטים של בניה

השקעות בנדל"ן מניב ופרויקטים של בניה

השקעות נדל"ן בפולין - מס ערך מוסף או מס פעולה בעסקה במקרקעין בפולין בעשור האחרון כמעט בכל בית בישראל קיים שיח הסובב סביב השקעות נדל"ן בחו"ל , ובזמן שלכל מדינה חוקים והגבלות משלה, השקעות נדל"ן בפולין עשויות להיות מאוד משתלמות מסיבות ברורות, בד בבד קיימות מספר עובדות אליהן כדאי להיחשף טרם הכניסה לגוף ההליך עצמו: מס ערך מוסף בפולין הינו בשיעור גבוה של 23%. מכירת דירות מגורים נהנית משיעור מופחת של 8%. ברכישת דירה חדשה מקבלן, במחיר המכירה ברוטו גלום מע"מ בשיעור 8%, אבל במחיר מקום חניה שנרכש יחד עם הדירה גלום מע"מ בשיעור 23%. אם רכשתם דירה חדשה שמכירתה חייבת במע"מ, העסקה פטורה מ"מס פעולה" בשיעור של 2% החל על פעולות מכירה/רכישה של נכסי דלא ניידי, מניות, מתן הלוואת ופעולות משפטיות אחרות. מכירת דירה שמיום האכלוס הראשון שלה טרם עברו שנתיים חייבת במע"מ גם אם המוכר הינו אדם פרטי, אך לעומת זאת, אם אתם רוכשים דירה בבניין שרק עבר שיפוץ ולפני השיפוץ היה מאוכלס ושימש למגורים, על המכירה לא יחול מע"מ אלא הרוכש ישלם מס פעולה בשיעור של 2% ממחיר העסקה. מכירת מבנים מסוג כלשהו שבשימוש (מגורים/משרד/מסחרי) מעל 5 שנים פטורה ממע"מ. לפיכך מכירת מבנים מסוג כלשהו - הן למגורים והן מסחריים, נהנית מפטור ממע"מ אך חייבת במס פעולה בשיעור של 2% וזאת ללא קשר לזהותם של המוכר והרוכש - אם הם אדם פרטי או עוסק ו/או חברה. על מכירת/רכישת קרקע המיועדת לבניה לפי תב"ע אך לא בנויה (חלקה שאין עליה מבנה כלשהו) יחול מע"מ בשיעור של 23% ולא יחול מס פעולה. יש לזכור כי על פי החוק בפולין, חובת תשלום מע"מ חלה על המוכר לעומת חובת תשלום מס פעולה שחלה על הרוכש. כמובן שבמקרה בו מכירה חייבת במע"מ, ישלם הרוכש למוכר את המחיר המוסכם בתוספת מע"מ. ככל שהרכישה הינה במסגרת פעילות עסקית של הרוכש והרוכש גם הוא "משלם מע"מ פעיל", הרי שיוכל לדרוש החזר של המע"מ ששולם. ההחזר ניתן תוך 180 ימים מיום התשלום. כאשר מדובר ברכישת מבנים לסוגיהם שבשימוש מעל 5 שנים אשר על פי החוק פטורים ממע"מ, מומלץ לשקול את שינוי חבות המס בגין העסקה. חוק המע"מ (הפולני) מאפשר למוכר שבעצמו "משלם מע"מ פעיל" לוותר על הפטור ממע"מ בגין מכירת הנכס ולהצהיר כי ברצונו לשלם מע"מ בגין העסקה. המוכר אדיש לרוב איזה מס יוטל על העסקה (מע"מ או מס פעולה) אבל מבחינת הרוכש יש לעניין זה משמעות גדולה. אם יחול מע"מ, הרוכש יוסיף אומנם 23% למחיר המוסכם, אך יוכל לקבל סכום זה חזרה (החזר מע"מ) אבל הוא יחסוך בכך תשלום מס פעולה - 2% ממחיר הרכישה, שאינו מוחזר. למעשה מדובר בהשוואה בין עלות מימון בנקאי לסכום המע"מ למשך עד 180 יום לבין סכום המהווה 2% משווי העסקה. לדוגמה בעסקה ששוויה (נטו) 5,000,000 יורו, מס פעולה מוסיף לעלות הרכישה 100,000 יורו, ככל שעלויות מימון סך של 1,150,000 יורו (סכום המע"מ על העסקה) לתקופה של חצי שנה, נמוכות משמעותית מסכום של 100,000 יורו, יעדיף הרוכש שהעסקה תהיה חייבת במע"מ. לשם החלת מס ערך מוסף על עסקת מכר/רכישה למרות היותה פטורה ממס נדרשת הצהרה משותפת של הצדדים – המוכר והקונה – שתוגש לשלטונות המס לפני מועד המכירה, בה יפורטו פרטי הנכס והעסקה, מחירה נטו והמע"מ שיחול וישולם על ידי המוכר. יש לזכור כי סוגיות מס בכלל ומע"מ בפרט במכירת/רכישת מקרקעין בכלל ובפולין בפרט הינן סבוכות במיוחד לכן לפני כל עסקה יש לבדוק את המקרה לגופו ולקבל ייעוץ מקצועי בעניין.
צרו קשר