עו"ד מריולה האוול-טוקר | משרד עורכי דין האוול-טוקר ושות'

החלטת הריבית: הוועדה המוניטרית לא הפחיתה

השבוע פרסם הבנק הלאומי של פולין (NBP) את החלטת הריבית העדכנית. בניגוד לציפיות חלק מהאנליסטים, הוועדה המוניטרית (Rada Polityki Pieniężnej) החליטה שלא להפחית את הריבית, והותירה אותה בשיעור של 4.00%. מדובר בישיבה השנייה ברציפות שבה הוועדה בוחרת בהשהיה, לאחר מחזור של שש הפחתות במהלך שנת 2025.

את ההחלטה יש לבחון על רקע המגמה הרחבה: במהלך שנת 2025 ירדה הריבית בפולין מ-5.75% ל-4.00% – ירידה מצטברת של 175 נקודות בסיס, בשש הפחתות שבוצעו בין מאי לדצמבר 2025. הפחתות אלה שיקפו את ההתמתנות באינפלציה, שירדה ל-2.4% בדצמבר 2025 – מתחת ליעד הבנק המרכזי של 2.5%.

תקופה	שיעור הריבית	שינוי
ינואר 2025	5.75%	—
דצמבר 2025 (לאחר 6 הפחתות)	4.00%	175- נ"ב (מצטבר)
ינואר 2026	4.00%	ללא שינוי
פברואר 2026 (החלטה אחרונה)	4.00%	ללא שינוי

 

מקור: Narodowy Bank Polski (NBP). הנתונים משקפים את ריבית הייחוס (Reference Rate).

שוק המשכנתאות – התאוששות איטית

למרות ההפחתות המצטברות, שוק המשכנתאות בפולין נמצא בשלבי התאוששות ראשוניים בלבד. ריביות המשכנתאות, שעלו בשנים 2022-2024 לרמות של מעל 7%-8%, ירדו אל סביבות 6.5%-7%, אך עדיין נותרות ברמות שמגבילות את יכולת המימון של חלק ניכר מהרוכשים המקומיים.

נתוני BIK (לשכת המידע האשראי בפולין) מצביעים על עלייה הדרגתית במספר בקשות המשכנתאות, אולם היקף הפעילות עדיין רחוק מהרמות שאפיינו את השוק בתקופות של ריבית נמוכה. לפי הערכות הבנק הלאומי הפולני, צמיחה ממשית באשראי לדיור צפויה להתעצם לקראת סוף 2026.

עודפי היצע – לא בכל מקום

מצב ההיצע והביקוש בשוק הדירות בפולין אינו אחיד. בוורשה, השוק קרוב לאיזון, עם ביקוש מתחזק ומלאי שנספג באופן סביר. לעומת זאת, בערים כמו לודז' וקטוביץ קיימים עודפי היצע משמעותיים – מצב שמעניק יתרון ברור לרוכשים. בערים נוספות כמו קראקוב וגדנסק, השוק מאוזן יותר, עם ירידות מחירים מתונות של 1%-2% ברבעון השלישי של 2025.

מגמה נוספת שמשפיעה על השוק: היקף היתרי הבנייה ירד בכ-25% והתחלות הבנייה ירדו בכ-10% במהלך 2025, מה שמצביע על כך שהיצע הדירות החדשות צפוי להצטמצם מ-2026 ואילך.

המשמעות למשקיע הישראלי

שילוב הנסיבות הנוכחי – ריבית שהשלימה מחזור הפחתות משמעותי אך טרם סיימה את מגמת הירידה, שוק משכנתאות שטרם התאושש במלואו, ועודפי היצע בחלק מהערים – יוצר תנאים נוחים למשקיע המגיע עם הון עצמי, ללא תלות במימון בנקאי מקומי.

רוכש שאינו תלוי במשכנתא נמצא כיום בעמדת מיקוח חזקה, בפרט באזורים שבהם קיימים עודפי היצע. יזמים ומוכרים המחזיקים במלאי דירות מעדיפים עסקאות מהירות ווודאיות – מה שמאפשר משא ומתן על מחיר הרכישה.

יחד עם זאת, רוב התחזיות מצביעות על עליית מחירים מתונה של 3%-7% במהלך 2026, בפרט בערים שבהן ההיצע מצומצם. ככל שהריבית תמשיך לרדת – והערכות השוק מדברות על ירידה נוספת לכיוון 3.25%-3.50% עד סוף 2026 – שוק המשכנתאות צפוי להתאושש, הביקוש יעלה ועודפי ההיצע ייספגו.

היבטים משפטיים שיש להכיר

תכנון מס – עסקת מקרקעין בפולין יוצרת חבויות מס בשתי המדינות. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפולין, אולם יישומה מחייב תכנון מוקדם והתאמת המבנה המשפטי של העסקה. ללא תכנון מתאים, עלול המשקיע למצוא את עצמו חשוף לניכוי מס במקור בפולין, בנוסף למס בישראל.

בדיקת נאותות – בדיקת מצב הרישום בפנקסי המקרקעין הפולניים (Księga Wieczysta), בירור קיומם של עיקולים או שעבודים, ובחינת שווי שוק עדכני – שלבים הכרחיים לפני כל רכישה.

חתימה מרחוק – באמצעות ייפוי כוח ונציגות משפטית בפולין ניתן להשלים את העסקה ללא צורך בנוכחות הרוכש בפולין.

בחירת סוג התאגיד – למשקיע הרוכש מספר נכסים או פועל בהיקף מסחרי, יש חשיבות לבחירת מבנה ההתאגדות המתאים. בפולין קיימים מספר סוגי תאגידים, שלחלקם אין מקבילה בדין הישראלי. בחירה לא נכונה עלולה לגרור בעיות בניהול השוטף ובמיסוי.

לסיכום

שוק הנדל"ן בפולין מצוי כיום בנקודת מפנה. ההפחתות המשמעותיות בריבית טרם תורגמו במלואן לעלייה בביקוש, ובחלק מהערים עדיין קיימים עודפי היצע. עבור משקיע ישראלי המגיע עם הון עצמי וליווי משפטי מתאים, אלה תנאים שמאפשרים רכישה במחירים נוחים – לפני שהשוק משלים את ההתאוששות.

משרדנו, הפועל זה למעלה מ-25 שנה בישראל ובפולין עם סניפים בתל אביב, קראקוב וורשה, מלווה משקיעים ישראלים בכל שלבי העסקה – מבדיקה ראשונית ובחינת כדאיות, דרך התאמת המבנה המשפטי ותכנון המס, ועד לחתימה ורישום הזכויות.

 

משרד עורכי דין האוול-טוקר ושות'

תל אביב | קראקוב | וורשה

טלפון: 03-5781091 | דוא"ל: tocker@polishlaw.co.il | אתר: www.polishlaw.co.il

 

* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה. אין במידע המוצג תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי פרטני המתחשב בנתוניו ובצרכיו של כל אדם.

** נתוני הריבית מבוססים על פרסומי הבנק הלאומי של פולין (NBP). נתוני שוק הדיור מבוססים על דוחות NBP, Poland Insight ו-Cushman & Wakefield.