ניתוח תיק א' נ' ה' (ת"א 29422-01-21, בית משפט השלום בהרצליה) והשלכותיו המעשיות/
עו"ד מריולה האוול-טוקר | משרד עורכי דין האוול-טוקר ושות'

רקע כללי

בעשורים האחרונים מתנהלים הליכים רבים להשבת נכסי מקרקעין בפולין לבעליהם החוקיים – צאצאי משפחות יהודיות שרכושן הופקע או ננטש בתקופת מלחמת העולם השנייה ולאחריה. הליכים אלה, מטבעם, הם מורכבים ודורשים ידע מעמיק בדין הפולני, בדיני הקניין, בסדרי הדין המנהליים בפולין ובמשפט הבינלאומי הפרטי.

לצד הגורמים המקצועיים העוסקים בתחום, פועלים גם גורמים המציגים את עצמם כ"מומחים" או "יועצים" להשבת רכוש ובעקר ל"מימוש זכויות ברכוש" – שאינם עורכי דין, אינם כפופים לכללי האתיקה המקצועית ואינם מחזיקים בביטוח אחריות מקצועית. תופעה זו מעוררת קשיים משפטיים ומעשיים לא מבוטלים, כפי שיודגם להלן.

מאמר זה סוקר תיק שניהל משרדנו, אשר ממחיש את הסיכונים הכרוכים בהפקדת הטיפול בנכסים בידי גורם בלתי מוסמך, ומבקש להצביע על ההיבטים המשפטיים שכל בעל זכויות בנכס בפולין נדרש להכיר.

העובדות: תיק א' נ' ה'

הנכס והיורשים

חמישה בני משפחה, תושבי ישראל, ירשו 40% מזכויות הבעלות בנכס מקרקעין הממוקם בעיר העתיקה של קראקוב, פולין. הזכויות הגיעו אליהם בירושה מסבתם הרבה. מדובר בנכס בעל שווי כלכלי ניכר, בשים לב למיקומו ולביקוש הגבוה לנכסי מקרקעין באזור זה.

לצורך מימוש זכויותיהם – השבת זכויות הבעלות ומימוש הזכויות התקשרו בני המשפחה עם בני הזוג ה', אשר הציגו את עצמם כמי שמתמחים בהשבת רכוש יהודי בפולין. בני המשפחה העניקו לגב' ה' ייפוי כוח לפעול בשמם.

ההתקשרות ותוצאותיה

בני הזוג ה' פעלו להשבת ומכירת 25% מן הנכס בשלב ראשון, ולאחר מכן פעלו להשלמת מכירת 20% נוספים. בשלב זה פנו בני המשפחה למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי.

עיון בהסכם המכר – שנערך בשפה הפולנית בלבד ונחתם על פי ייפוי הכוח על ידי גברת ה' – העלה ממצאים מטרידים. בין היתר, נמצא כי ההסכם כלל תנאי חריג שלפיו הקונים קיבלו את החזקה בנכס לאלתר, עוד בטרם תשלום מלוא התמורה. חמור מכך: בהסכם נכלל סעיף ויתור, שמכוחו ויתרו המוכרים, כביכול, על כלל ההכנסות מדמי שכירות שהצטברו לזכותם לאורך שנים, ללא מגבלת זמן וללא תמורה נוספת כלשהי.

בני המשפחה העידו כי לא ידעו כלל על קיומו של סעיף הוויתור. הוויתור נעשה ללא ידיעתם וללא הסכמתם.

ממצאי הבדיקה המשפטית

בדיקה מקיפה שערך משרדנו, לרבות ניתוח מסמכים בפולנית, בדיקות רישום בפנקסי המקרקעין בפולין (Księga Wieczysta) ובחינת שווי השוק של הנכס, העלתה את הממצאים הבאים:

מצגי שווא בדבר שווי הנכס – בני המשפחה שוכנעו למכור את חלקם במחיר הנמוך בכ-40% משווי השוק.

ניגוד עניינים – הנכס נמכר לרוכשים אשר קיימו קשר עסקי עם בני הזוג ה'. עובדה זו לא גולתה לבני המשפחה.

הסתרת כספים – אצל אפוטרופוס לנכסי נפקדים בקראקוב הצטברו דמי שכירות לטובת בני המשפחה בסכום השווה לכ-850,000 ₪. חרף ידיעתם על כך, הציגו בני הזוג ה' בפני בני המשפחה מצג לפיו "קופת הנכס ריקה".

העברת כספים לרוכשים – מכוח סעיף הוויתור שנכלל בהסכם המכר, הועברו לרוכשים כ-500,000 ₪ מתוך דמי השכירות שהצטברו ללא ידיעת המוכרים והסכמתם.

ההליכים המשפטיים

הפעולות שננקטו

עם חשיפת הממצאים, פעל משרדנו בשני מישורים במקביל. בישראל – בוטל ייפוי הכוח שניתן לבני הזוג ה', נמנעה השלמת המכירה בתנאים הפגומים, והוגשה תביעה בבית משפט השלום בהרצליה. בפולין, באמצעות סניף משרדנו בקראקוב, נפתחו הליכים לשחרור יתרת דמי השכירות שנותרו אצל האפוטרופוס, לאכיפת מחיר שוק בגין 20% הנותרים של הנכס, ולגביית הכנסות שוטפות מהנכס.

אתגרים מקצועיים

ניהול ההליך חייב התמודדות עם מספר אתגרים מקצועיים בו-זמנית: ניתוח מסמכים משפטיים רבים בשפה הפולנית, לרבות חוזי מכר ומסמכי רישום; יישום הדין הפולני בתחום המקרקעין, ובפרט דיני האפוטרופסות על נכסי נפקדים; בחינת חובות הנאמנות מכוח חוק השליחות הישראלי; וניהול הליכים משפטיים בשתי מדינות בו-זמנית, תוך תיאום ביניהם.

הנתבעים העלו טענת הגנה לפיה אינם עורכי דין, אינם בעלי השכלה משפטית, ועל כן אינם חבים באחריות מקצועית כלפי בני המשפחה. טענה זו נדחתה.

פסק הדין

באוקטובר 2025, לאחר הליך שנמשך כארבע שנים, ניתן פסק הדין. בית המשפט קיבל את עמדת התובעים וקבע כי הנתבעים פעלו בניגוד עניינים והפרו את חובת הנאמנות המוטלת עליהם מכוח חוק השליחות. בית המשפט קבע כי מעשיהם עולים כדי גזל, וחייב את הנתבעים להשיב לתובעים סך של כ-500,000 ₪.

לצד הפיצוי, פסק בית המשפט לטובת התובעים הוצאות משפט בסכום של 100,000 ₪ – סכום חריג המעיד על חומרת ההתנהלות כפי שנתפסה בעיני בית המשפט. ערעור שהגישו הנתבעים לבית המשפט המחוזי נדחה.

במקביל, ההליכים שנוהלו בפולין באמצעות סניף משרדנו בקראקוב הניבו לבני המשפחה סכום נוסף של כמעט מיליון ₪, הכולל שחרור דמי שכירות שהצטברו, תמורה הוגנת בגין יתרת הזכויות בנכס, והכנסות שוטפות.

סך הכספים שהושבו ללקוחות משרדנו במסגרת ההליכים בישראל ובפולין עמד על כ-1.6 מיליון ₪.

ניתוח משפטי והשלכות מעשיות

חובת הנאמנות של שלוח

סעיף 8 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, קובע כי שלוח חב חובת נאמנות כלפי שולחו ועליו לפעול בהתאם להוראותיו ולטובתו. חובה זו כוללת, בין היתר, איסור על פעולה בניגוד עניינים, חובת גילוי מלא של כל מידע מהותי, וחובה לפעול במיומנות סבירה. במקרה הנדון, בית המשפט מצא כי חובות אלה הופרו באופן יסודי.

חשוב להדגיש: חובת הנאמנות חלה על כל שלוח, ולאו דווקא על עורך דין. הנתבעים לא יכלו להיבנות מטענה שאינם בעלי הכשרה משפטית שכן עצם קבלת ייפוי הכוח והטיפול בנכס מטילה עליהם חובות נאמנות מכוח הדין.

היבטי מיסוי מס עזבון

הדין הפולני מטיל על יורש מס עזבון בשיור שבין 7% ל19% , תלוי בדרגת קרבה בין המוריש ליורש. בהתמלא תנאים מסוימים החוק מאפשר קבלת פטור ממס עזבון ליורשים מדרגה ראשונה אך גם במקרים אחרים. הגשת דיווח מס באופן נכון וטיפול בהשגת הפטור יכולים לחסוך ליורשים סכומי העתק. 

מימוש זכויות ומכירת נכסי דלא ניידי במדינה זרה דורשים ידע מקצועי בדין המקומי, הבנת שפה משפטית בה מנוסחים הסכמים, הכרת הליכים וניסיון. "הפקדת" טיפול בעניינים אלו בידי "מומחים" או "מכערים" עלולה להוביל להפקרת הנכס ואבדן כספים רבים. 

המלצות מעשיות לבעלי זכויות בנכסים בפולין

ראשית, יש להבטיח כי הטיפול המשפטי בנכס ייעשה על ידי עורך דין בעל מומחיות בדין הפולני בכלל ובדיני המקרקעין בפולין בפרט. שלא כמו עורך דין, גורם שאינו בעל הסמכה משפטית אינו כפוף לפיקוח מקצועי, אינו מחזיק בביטוח אחריות מקצועית, ואין לו בהכרח את הכלים לזהות סיכונים משפטיים.

שנית, לא די בתרגום מילולי של מסמך משפטי כגון הסכם מכר. יש לזכור כי שפה משפטית היא ייחודית וקשה להבנה לאדם שאינו משפטן גם אם זה שפת האם. ואחד כמה וכמה כאשר מדובר במסמך משפטי אשר תורגם משפה זרה לעברית. כמו במקרה שתואר לעיל, בעלי הנכס ביקשו תרגום חוזה המכר ואף קיבלו אבל לא הבינו את מהות סעיף ויתור על זכויות המוחבא בין עמודים רבים של חוזה המכר. יש לזכור כי אי ידיעה או הבנה חלקית אינה פוטרת מאחראיות והתחייבות כלפי הצד השני  גם אם ההסכם נחתם על ידי אחר – מיופה כח. אשר על כן כל כך חשוב לדעת בידי מי מפקידים ייפוי כח וסמכות לפעול בשמנו ובמקומנו. . 

שלישית, יש לוודא כי אין ניגוד עניינים בין הגורם המייצג את בעל הנכס לבין הצד השני לעסקה. ככל שקיים קשר עסקי או אישי בין הגורם המטפל לבין הרוכש הפוטנציאלי , מדובר בפגם מהותי שעשוי לפגוע בזכויות בעל הנכס.

סיכום

תיק א' נ' ה' מדגים כי ליווי משפטי מקצועי בהליכי השבה ו/או מימוש של נכסי מקרקעין בפולין אינו בגדר המלצה – הוא הכרח מעשי. הפערים בין שיטות המשפט, ההבדלים בשיטת רישום מקרקעין והמורכבות הכרוכה בעסקאות חוצות גבולות – כל אלה מחייבים מומחיות ספציפית.

ניסיון משרדנו, הפועל זה למעלה מ-25 שנה בשתי המדינות באמצעות סניפים בתל אביב, בקראקוב ובוורשה, מאפשר ללקוחותינו לקבל ליווי משפטי מקיף, החל משלב הבדיקה המקדימה, דרך ניהול המשא ומתן והתאמת המבנה המשפטי של העסקה, ועד לסיום ההליך ורישום הזכויות.

המסקנה המעשית מתיק זה ברורה: ייעוץ משפטי מקצועי נדרש כבר בשלב המוקדם ביותר עוד לפני שנקבעו פרטי העסקה, לפני חתימה על כל מסמך ולפני העברת כל סכום כסף.

משרד עורכי דין האוול-טוקר ושות'

תל אביב | קראקוב | וורשה

טלפון: 03-5781091 | דוא"ל: tocker@polishlaw.co.il | אתר: www.polishlaw.co.il

* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו.

** שמות בעלי הדין קוצרו לשם שמירה על פרטיות.