השקעות ורכישות נדל״ן בפולין

בפולין קיימת מגבלה לרכישת מקרקעין על ידי זרים. "זר", לצורך העניין, יחשב כל יחיד שאינו אזרח או תושב של אחת ממדינות האיחוד האירופאי או חברה שבשליטת זרים. רכישת מקרקעין על ידי זרים, למעט רכישת דירת מגורים, כפופה לאישורו של שר הפנים והמנהל (הפולני).

"זרים" יכולים לרכוש מקרקעין בפולין באמצעות חברה מקומית (חברה שהוקמה על פי הדין הפולני ונרשמה בפולין). חשוב לזכור שהחברה חייבת להיות מוקמת ורשומה בטרם רכישת המקרקעין. אחרי שבבעלותה של החברה נמצא כבר נכס – כניסה של שותף נוסף כפופה לאישורו של שר הפנים והמנהל (הפולני).

למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון וביצוע עסקאות רכישת נכסי דלא ניידי על ידי ישראלים. יחד נמצא את הפתרונות הטובים ביותר לבניית המסגרת המשפטית הנכונה ותכנון הבאת שותפים עתידיים לעסקה.

מעוניינים בפרטים נוספים בנושא הגבלת רכישת מקרקעין על ידי זרים בפולין ? קרא עוד…

שאלות ותשובות: השקעות וליווי משפטי בנדל"ן בפולין

1. האם אזרח ישראלי שאינו מחזיק בדרכון אירופי יכול לרכוש נדל"ן בפולין?

כן, אזרחים ישראלים יכולים לרכוש נדל"ן בפולין, אך ישנה הבחנה חשובה: רכישת דירה למגורים (Apartment/Flat) אינה מצריכה אישור מיוחד. לעומת זאת, רכישת בית פרטי עם קרקע או קרקע חקלאית על ידי מי שאינו אזרח האיחוד האירופי, דורשת היתר מיוחד ממשרד הפנים הפולני (MSWiA). משרדנו מלווה משקיעים בהגשת הבקשות להיתרים אלו כדי להבטיח את חוקיות העסקה.

2. מהם האזורים המבוקשים ביותר להשקעת נדל"ן בפולין בשנת 2026?

ורשה (Warsaw) נותרת המוקד המרכזי בשל היותה המרכז הכלכלי, אך ערים כמו קרקוב (Kraków), ורוצלב (Wrocław) ולודז' (Łódź) מציגות פוטנציאל תשואה גבוה בשל פיתוח מואץ של מרכזי הייטק ולוגיסטיקה. בחירת המיקום צריכה להיעשות על פי אסטרטגיית ההשקעה – האם המטרה היא תשואה שוטפת משכירות או עליית ערך הנכס (Capital Gain).

3. מדוע חובה ליווי משפטי של עו"ד ישראלי-פולני בעסקת נדל"ן?

שיטת הרישום בפולין (ה-Księga Wieczysta) שונה מהטאבו הישראלי, והבירוקרטיה דורשת הבנה מעמיקה של הדין המקומי. ליווי משפטי מבטיח בדיקת נאותות (Due Diligence) לנכס, בדיקת חובות או שיעבודים, וידוא זכויות המוכר, וניסוח חוזים המגנים על המשקיע הישראלי מפני הונאות או ליקויים תכנוניים.

4. מהן עלויות הנלוות לרכישת נכס בפולין (מסים ואגרות)?

מעבר למחיר הנכס, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות בגובה של כ-3% עד 6% משווי העסקה. אלו כוללים: מס רכישה (PCC) בשיעור 2% (בשוק יד שנייה), אגרות נוטריון, דמי רישום בטאבו הפולני, ושכר טרחת עורך דין. תכנון תקציבי נכון מראש מונע הפתעות בשלבי הסגירה.

5. כיצד ניתן לנהל נכס להשקעה בפולין מרחוק (מישראל)?

ניהול נכס מרחוק דורש גוף מקצועי בשטח. משרדנו מספק מעטפת הכוללת לא רק את הפן המשפטי של הרכישה, אלא גם חיבור לחברות ניהול נכסים אמינות המטפלות במציאת שוכרים, גביית דמי שכירות, תחזוקה שוטפת ודיווחים לרשויות המס בפולין, כך שהמשקיע נהנה מ"ראש שקט".